Suchergebnisse

Inhaltsangabe:Einleitung: Der Anstieg der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten zur sogenannten 'Zweiten Miete' entwickelt sich zu einem zukünftigen Schwerpunktthema in der Immobilienwirtschaft, denn die Höhe der Betriebskosten ist mitentscheidend für die Vermietbarkeit der Wohnung. Für den Mieter bedeuten die extrem angestiegenen Betriebskosten u.a., dass er hohe zusätzliche Kosten zuzüglich der eigentlichen Nettokaltmiete zu tragen hat und dass er unter Umständen nach Wohnungen mit geringen bzw. geringeren Betriebskosten suchen muss. Ein solcher Wohnungswechsel kann dem institutionellen Vermieter hohe Kosten aufgrund der Mieterfluktuation verursachen. Dies ist aber nicht der einzige Punkt, der beim Vermieter aufgrund gestiegener Betriebskosten an Bedeutung gewinnt. Hohe Betriebskosten können dem Vermieter Wohnungsleerstände oder Vermietungshemmnisse bescheren. Aber auch die Reduzierung möglicher Mieterhöhungsspielräume ist genauso wie die Verschlechterung der Marktchance und somit die Beeinträchtigung der Wettbewerbsfähigkeit des institutionellen Vermieters aufgrund hoher Betriebskosten ein Problem, welches es zu lösen gilt. Um den Anstieg der Betriebskosten an einem Beispiel zu verdeutlichen, werden die Veränderungen der Grundmiete und der Betriebskosten (ohne Heizung und Warmwasser) des Verbandes rheinischer und westfälischer Wohnungsunternehmen e.V. herangezogen. Von 1991 bis 1997 stiegen bei den Mitgliedsunternehmen des Verbandes rheinischer und westfälischer Wohnungsunternehmen e.V. die Grundmieten um 28 % und die Betriebskosten stiegen um 79 %. Die Betriebskosten hatten 1991 einen Anteil von 20,2 % und 1997 einen Anteil von 26,2 % an der Bruttokaltmiete. Die Auswertung macht deutlich, dass die Betriebskosten wesentlich stärker als die Grundmieten gestiegen sind. Auch der Anteil der Betriebskosten an der Bruttokaltmiete wird immer größer. Die ansteigende Entwicklung der kommunalen Gebühren, als ein Teil der Betriebskosten, hat dramatische Auswirkungen auf die Vermietbarkeit, da die höhere Belastung die Haushalte in ihrer Zahlungsfähigkeit einschränkt. In anderen Bereichen des täglichen Lebens haben die Haushalte die Möglichkeit, auf andere bzw. ähnliche Produkte auszuweichen. Bei den kommunalen Gebühren ist dies nicht der Fall. Hier ist sowohl der Vermieter als auch der Mieter den Gebühren ausgesetzt. Auf den stetigen Anstieg der kommunalen Gebühren bezugnehmend werden in Kap. 3.1.3 (Exkurs: Kommunale Gebühren) verschiedene Gründe für die exorbitante Entwicklung der Gebühren aufgeführt. Gleichzeitig werden Handlungsmaßnahmen vorgeschlagen, die zu einer Stagnation bzw. geringeren Steigerung der Gebühren führen können. In der Immobilienwirtschaft bzw. Wohnungswirtschaft muss der Bedeutung der Betriebskosten ein ganz anderer Stellenwert eingeräumt werden. Schon in der Planungsphase muss darauf geachtet werden, dass niedrige Betriebskosten Wettbewerbsvorteile und eine Schonung der natürlichen Ressourcen mit sich bringen. Aber auch in den anderen Phasen des 'Lebens' einer Immobilie muss den Betriebskosten eine größere Bedeutung zukommen. Gang der Untersuchung: Zunächst werden in Kap. 2 die Grundlagen der Begriffsdefinitionen und die Abrechnung der Betriebskosten dargestellt. In Kap. 3 werden dann die einzelnen Betriebskosten aufgeführt. Dabei wird dem Aufbau der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (siehe Anlage 1 im Anhang) entsprechend jede Betriebskostenart ihrer Bedeutung nach erklärt und mögliche Einsparungsmaßnahmen aufgezeigt. Die in Kap. 3 dieser Arbeit vorgestellten Einsparungsmaßnahmen der Betriebskosten erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Aus diesem Grund wird in Kap. 4 das 'Betriebskostenmanagement' als mögliche Maßnahme zur Betriebskosteneinsparung vorgestellt, das in den Bereichen zu Lösungen verhelfen kann, wo bisher keine Einsparungsmaßnahmen bekannt waren oder gefunden wurden. Für das bessere Verständnis werden zu einzelnen Betriebskostenarten in Kap. 3 Durchschnittswerte des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) aufgeführt, dies soll verdeutlichen, in welcher Höhe die jeweilige Betriebskostenart in etwa liegt. Diese Darstellungen umfassen die Höhe der Betriebskosten für die Jahre 1992 und 1997 im Land Brandenburg und in Berlin-West sowie Berlin-Ost. Aufgrund dieser Gesamtzahl an Wohneinheiten ist der Verfasser der Meinung, dass die dargestellten Durchschnittswerte der jeweiligen Betriebskostenart natürlich nicht als absoluter Maßstab angesehen werden können, aber sehr nützlich für eine anschauliche und verständliche Darstellung sind. Der ständig zunehmende Anteil der Betriebskosten an den gesamten Wohnkosten muss einer Stagnation bzw. Reduktion unterworfen werden. Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, dem Anstieg der Betriebskosten durch verschiedene Maßnahmen entgegenzuwirken. Inhaltsverzeichnis: AbkürzungsverzeichnisVI AbbildungsverzeichnisVIII TabellenverzeichnisIX 1.Einleitung1 2.Definition und Abrechnung der Betriebskosten4 2.1Problematik der Begriffsvielfalt4 2.1.1Gesetzliche Definition der Betriebskosten5 2.1.2Abgrenzung der Betriebskosten von den Nebenkosten6 2.1.3Die wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten7 2.2Die Abrechnung der Betriebskosten7 2.2.1Rechtliche Grundlagen der Betriebskostenabrechnung7 2.2.2Allgemeine Grundlagen der Betriebskostenabrechnung9 2.2.3Umlage der Betriebskosten10 2.2.4Umlegungsmaßstab11 2.2.5Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung12 2.2.6Abrechnungszeitraum14 2.2.7Abrechnungsfrist14 2.2.8Abrechnungseinheit15 2.2.9Verjährung16 2.2.10Verwirkung17 2.2.11Fälligkeit18 2.2.12Vorauszahlungen18 2.2.12.1Regelung der Betriebskostenvorauszahlungen19 2.2.12.2Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen19 2.2.12.3Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen20 2.2.12.4Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen20 2.2.12.5Fälligkeit der Betriebskostenvorauszahlungen21 2.2.12.6Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen21 3.Einzelne Betriebskosten und die Ermittlung von möglichen Einsparungsmaßnahmen22 3.1Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks22 3.1.1Entwicklung der Grundsteuer22 3.1.2Einsparungsmöglichkeiten bei den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks23 3.1.3Exkurs: Kommunale Gebühren24 3.2Die Kosten der Wasserversorgung27 3.2.1Wasserverbrauch und Wasserpreise27 3.2.2Einsparungsmöglichkeiten bei den Kosten der Wasserversorgung28 3.2.2.1Technische Einsparungsmöglichkeiten29 3.2.2.2Einsparungsmöglichkeiten durch Änderungen des Verbraucherverhaltens32 3.3Die Kosten der Entwässerung33 3.3.1Entwicklung der Kosten für die Be- und Entwässerung34 3.3.2Einsparmöglichkeiten bei den Kosten der Entwässerung35 3.3.2.1Technische Einsparmöglichkeiten35 3.3.2.2Einsparmöglichkeiten durch die Änderung des Verbraucherverhaltens37 3.4Die Kosten der Heizung37 3.4.1Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage38 3.4.1.1Die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung38 3.4.1.2Die Kosten des Betriebsstroms41 3.4.1.3Die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage41 3.4.1.4Die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Anlage, einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann42 3.4.1.5Die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums42 3.4.1.6Die Kosten der Messung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz43 3.4.1.7Die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung43 3.4.2Die Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage44 3.4.3Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme44 3.4.4Die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen45 3.4.5Entwicklung der Kosten der Heizung45 3.4.6Einsparungsmöglichkeiten bei den Kosten der Heizung46 3.4.6.1Die Möglichkeit der technischen bzw. baulichen Einflussnahme47 3.4.6.2Die Rolle des Nutzerverhaltens50 3.4.6.2.1Richtiges Lüften als mögliche Einsparungsmaßnahme51 3.4.6.2.2Vier Phasen des wirksamen Lüftens52 3.4.6.2.3Einflussnahme des Vermieters auf das Nutzerverhalten54 3.5Die Kosten der Warmwasserversorgung55 3.5.1Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage55 3.5.2Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser55 3.5.3Kosten der Reinigung und Wartung der Warmwassergeräte56 3.5.4Entwicklung der Kosten der Warmwasserversorgung56 3.5.5Einsparmöglichkeiten bei den Kosten der Warmwasserversorgung57 3.6Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen58 3.7Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs59 3.7.1Entwicklung der Kosten des maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs61 3.7.2Einsparmöglichkeiten bei den Kosten des Aufzugs62 3.7.2.1Neubau- bzw. Umbauphase62 3.7.2.2Einsparungsmöglichkeiten in der laufenden Bewirtschaftung63 3.8Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr64 3.8.1Entwicklung der Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr66 3.8.2Einsparungsmöglichkeiten bei den Kosten der Müllabfuhr67 3.9Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung70 3.10Die Kosten der Gartenpflege71 3.10.1Entwicklung der Kosten der Gartenpflege72 3.10.2Einsparungsmöglichkeiten bei den Kosten der Gartenpflege73 3.11Die Kosten der Beleuchtung74 3.11.1Entwicklung der Kosten der Beleuchtung75 3.11.2Einsparungsmaßnahmen bei den Kosten der Beleuchtung75 3.12Die Kosten der Schornsteinreinigung78 3.13Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung79 3.13.1Entwicklung der Kosten der Versicherungen80 3.13.2Einsparungsmöglichkeiten bei den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung81 3.14Die Kosten für den Hauswart84 3.14.1Entwicklung der Kosten des Hauswarts und der Hausreinigung85 3.14.2Einsparungsmöglichkeiten bei den Kosten für den Hauswart86 3.15Die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage und des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage86 3.16Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung88 3.17Sonstige Betriebskosten89 4.Betriebskostenmanagement91 4.1Der Bedarf eines Betriebskostenmanagements91 4.2Die Einrichtung einer Projektgruppe92 4.3Mieter- bzw. Bewohnerberatung95 4.4Vertragsmanagement99 4.5Betriebskosten - Controlling100 4.5.1Aufbau eines unternehmensinternen Betriebskostenvergleichs101 4.5.2Schaffung von Jahresvergleichen101 4.5.3Bildung von Objektkategorien102 4.5.4Durchführung von Objektvergleichen103 4.5.5Festlegung von Durchschnittswerten nach Betriebskostenarten und Objektkategorien103 4.5.6Erstellung eines Frühwarnsystems105 4.5.7EDV-Unterstützung105 4.6Betriebskosten - Benchmarking106 4.7Kontinuität des Betriebskostenmanagements107 5.Schlussbetrachtung109 Anhang110 Literatur- und Quellenverzeichnis114

Die Entstehung der italienischen Stadt bietet gleichzeitig eine historische Begründung für den dezentralen Charakter der italienischen Kultur: Die einzelnen Städte, von Mauern umschlossen, werden mit ihrem jeweiligen Umland zu Zentren verschiedener Kulturregionen, die klar voneinander abgegrenzt bleiben. Die damit festgeschriebene Zersplitterung Italiens ist immer (von Nationalisten) als typisch italienischer "municipalismo" beklagt und für die Rückständigkeit der Nation im 18. und 19. Jahrhundert verantwortlich gemacht worden. Eine positive Bewertung dieses Sachverhalts in der italienischen Altertumsforschung rekonstruiert eine Kontinuität der Existenz autonomer Kleinstaaten mit einem förderalen Bündnissystem. Der vorliegende Beitrag beschreibt die Geschichte dieses "Föderalismus-Paradigmas" zwischen Aufklärung und Romantik und in seiner Bedeutung für die italienische Nationenldung. (pmb)

Die Autoren beschreiben in Einzelanalysen der italienischen Entwicklung im 19. Jahrhundert, wie sich die italienische Nationalidentität auf der Basis einer Synthese von Neuem und Alten, Klassischem und Volkshaften, von Tradition und Revolution herausbildete. Die katholische Religion stellte in besonderem Maße einen identitätsbildenden Faktor dar, was zu einem Denken führte, in dem traditionalistische und liberale Ansätze tendenziell in einer geschichtsphilosophischen und sogar providentiell-heilsgeschichtlichen Synthese konvergierten. (psz)